Claudia Sánchez REALTOR® · Ultima Real Estate
🇲🇽 Solo español Hablar con Claudia
El primer contacto no es para firmar nada ni comprometerte a nada. Es para entender tu situación real y definir el camino más realista para ti.
Eso no está mal. Comprar una casa en Estados Unidos es un proceso con docenas de pasos, términos en inglés, y fechas que cumplir. Si nadie te lo explicó antes, es difícil saber qué esperar.
Este paso existe para cambiar eso. Cuando termines de leer esta página, vas a entender qué preguntas hacerte a ti mismo antes de hablar con nosotros — y vas a poder evaluar si realmente estás en el momento correcto para comprar.
Estas no son preguntas trampa. Son las mismas que te haría cualquier agente serio en el primer contacto. Contestarlas honestamente te ayuda a entender tu situación real.
Los bancos en Estados Unidos quieren ver al menos 2 años de historial laboral estable para aprobar un préstamo convencional o FHA. No necesariamente con el mismo empleador, pero sí en el mismo campo o industria.
Si llevas menos de 2 años trabajando, no estás descalificado — pero necesitas un prestamista que entienda tu situación. Nosotros trabajamos con prestamistas que conocen las circunstancias de familias hispanas recién llegadas.
Puedes comprar casa en Texas con ITIN. No necesitas ciudadanía ni residencia permanente. Existen programas específicos para compradores con ITIN, DACA, y visa de trabajo.
El proceso es diferente al de alguien con Seguro Social — el down payment suele ser mayor y las opciones de prestamistas son más limitadas. Pero es totalmente posible, y lo hemos hecho con familias en esa situación.
Para un préstamo FHA necesitas mínimo 580 con 3.5% de enganche. Para un préstamo convencional: 620 o más. Para las mejores tasas: 740+.
Si no sabes tu score, puedes revisarlo gratis en AnnualCreditReport.com (el único sitio oficialmente autorizado por el gobierno federal). Si tu score es menor a 580, no es el fin — hay pasos concretos para subirlo en 3-12 meses.
El mínimo real para FHA es 3.5% del precio de la casa más costos de cierre (3–4% adicional). Para una casa de $280,000 en DFW, necesitas tener disponibles aproximadamente $19,600 para FHA.
Pero el dinero puede venir de varias fuentes: ahorros propios, regalo de familiar (gift funds), programas de asistencia para enganche del estado de Texas, o fondos del empleador. En el Paso 03 lo explicamos a detalle.
Los bancos miden tu DTI (Debt-to-Income ratio) — la proporción de tu ingreso mensual que va a pagar deudas. Para la mayoría de préstamos, el límite es 43–50% del ingreso bruto mensual.
Si tienes pagos de carro, tarjetas de crédito, o préstamos estudiantiles altos, puede afectar cuánto banco te prestará. No es un bloqueador automático, pero sí es algo que hay que calcular antes de buscar casa.
El primer contacto puede ser por WhatsApp, llamada, o videollamada — lo que te sea más cómodo. No hay formularios complicados ni presentaciones de ventas. Es una conversación honesta de 20–30 minutos.
Esta es la situación más común que vemos. Con 1–2 años de historial de crédito y un score de 580+, puedes calificar para FHA. Si el score está por debajo, hay estrategias específicas para subirlo en 6–12 meses: pagar tarjetas a menos del 30% de uso, añadirte como usuario autorizado en la cuenta de un familiar, y asegurarte de que tus pagos de renta queden reportados.
El primer paso es hablar con un prestamista para saber exactamente en qué punto estás — esa consulta también es gratuita.
Sí. Existen prestamistas especializados en préstamos con ITIN. El proceso requiere más documentación y el enganche mínimo suele ser 15–20%, pero es posible. Trabajamos con familias en esta situación regularmente.
Lo más importante es empezar la conversación temprano — el proceso de aprobación con ITIN toma un poco más de tiempo que el estándar, así que conviene planificarlo con anticipación.
Sí complica un poco, pero no te descalifica. Los bancos requieren 2 años de tax returns mostrando ingresos estables como self-employed. Si declaras menos de lo que ganas realmente, ese puede ser el obstáculo principal.
Hay opciones de préstamos "bank statement" que usan estados de cuenta bancarios en lugar de tax returns — estas opciones tienen tasas un poco más altas pero son una alternativa real. Hablemos para ver cuál es tu situación específica.
Si aplican juntos, el banco usará el score más bajo de los dos para calificar el préstamo. Una estrategia que funciona: si uno de los dos tiene buen crédito e ingresos suficientes para calificar solo, puede aplicar individualmente. El otro puede aparecer en el título de la propiedad sin aparecer en el préstamo.
Esto tiene implicaciones legales que explicamos en detalle cuando llegamos a esa etapa. El punto es: hay opciones.
Comprar en efectivo tiene ventajas importantes: cierre más rápido (2–3 semanas vs. 30–45 días), más poder de negociación con el vendedor, y sin costos de préstamo. Si tienes los fondos disponibles, es una opción fuerte en mercados competitivos como DFW.
La desventaja: inmovilizas capital líquido. Algunos compradores prefieren hacer un préstamo pequeño y conservar efectivo para reparaciones, emergencias, o inversiones. No hay una respuesta única — depende de tu situación.
Al final de esta página podrás elegir tu ruta: préstamo o efectivo.
La primera conversación es solo para conocernos y entender tu situación. No necesitas traer documentos. Cuando llegues al Paso 02, ahí sí te explicamos qué documentos juntar para la preaprobación.
Basándonos en tu situación, hay tres rutas. Elige la que mejor describe cómo planeas comprar.
Necesitas un banco o prestamista que te apruebe. El proceso incluye preaprobación, documentación de ingresos, y una carta de compromiso del banco antes de hacer una oferta.
Tienes los fondos disponibles para comprar sin préstamo. Saltamos los pasos de documentación bancaria y vamos directo a la búsqueda. Proceso más rápido y fuerte poder de negociación.
Quieres comprar en un desarrollo nuevo — DR Horton, LGI, Lennar, u otro builder. El proceso es diferente: el contrato, el lender, las inspecciones, y los riesgos son distintos a una reventa.
¿No estás seguro cuál aplica a ti? Escríbenos y te ayudamos a definirlo →